リスク法務実務研究会は、弁護士、税理士、社会保険労務士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、弁理士、ファイナンシャルプランナー、保険代理店等の各種専門家によって構成する任意団体です。

　まず、建物の説明ですが、分譲マンションの様にひとつひとつの部屋が別々の所有者である時は、法律上、区分建物といいます。
　一般の戸建て住宅などは、建物の所有権と土地の所有権と別個になっておりますが、区分建物は、そうでないことが多々あります。
　それでは、その区分建物についての土地建物の所有権が別々にならない場合の説明をします。以下通達文です。

○ 建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部改正に伴う登記事務の取扱いについてより抜粋

　　 《区分建物（敷地権）》

　１　建物又は附属建物につき敷地権がある場合において、建物の表示の登記を申請するときは、申請書に敷地権の表示を記載することを要する。
　敷地権の表示の記載は、敷地権の目的たる土地の所在、地番、地目及び地積並びに敷地権の種類及び割合を記載してするものとする。この場合において、主たる建物及び附属建物が共に区分建物であるときは、主たる建物に係る敷地権と附属建物に係る敷地権とを区別して記載する。

　２　１の申請書には、敷地権の表示の登記原因及びその日付をも記載することを要する。
　この場合の登記原因の日付は、建物の所有者が建物の新築、建物の区分等により区分建物が生じた日前から建物の敷地につき登記した所有権、地上権又は賃借権を有していたときはその区分建物が生じた日であり、また区分建物が生じた後にその建物の敷地につき登記した所有権、地上権又は賃借権を取得したときはその取得の登記の日である。

（昭５８．１１．１０、民三第６，４００号民事局長通達・先例集追�Z１３２頁、登研４３１号８３頁、月報３８巻号外３７９頁）

　上記の敷地権と言うのが、分譲マンションの土地に対しての一般的な取り扱いとなります。
　土地の所有権が敷地権になると、建物と一体化してしまいますので、土地建物の権利を分離することができなくなります。
　ですので、区分建物を売却するときも、土地建物と分けて登記をする必要がなくなります。
　建物の登記をすれば土地の権利まで一緒について行くことになります。通常の場合の敷地権では登記簿に所有権敷地権と記載され、敷地権割合が明らかにされています。
　簡単な考え方では、分譲マンションの部屋には、土地の共有持分がある、と考えれば良いかと思います。