リスク法務実務研究会は、弁護士、税理士、社会保険労務士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、弁理士、ファイナンシャルプランナー、保険代理店等の各種専門家によって構成する任意団体です。

今月は相続人からの申請について説明します。

今月は分譲マンション（区分建物）の土地について説明します。

　区分建物は土地の所有権が敷地権として登記されていることが多いです。
　所有権敷地権とは、建物と土地の権利が一体化していることを言います。一体化しているので、一般の戸建てなどの不動産とは違い、土地の権利と建物の権利を別個に扱う必要がありません。
　ですので、不動産売却の際も、一つの移転登記で済むことになっています。

　しかし、これは所有権敷地権となっている場合のみで、区分建物でも一体化していない場合もあります。概ね、昭和５５年あたりの区分建物は、一体化していないことがあります。この場合は土地と建物を別個として扱います。

　 　また、一体化した区分建物の土地と建物を別個の不動産として扱うことは原則としてできません。どうしても分離して売却したいと言う場合、まれではありますが、分離して処分する規約を作らないといけません。

　これを、分離処分可能規約と呼びます。

　分離処分可能規約の実際の中身ですが、区分建物の所有者すべての承諾が必要になりますのであまり現実的なことではありません。

　そもそも区分建物の建築時の最初から分離処分可能規約が設定されている場合が該当すると思います。

　また、なぜ所有権敷地権として土地と建物の所有権が一体化したのかですが、一体化していなければすべての土地の所有者が記載されることになり、土地の登記簿が非常に読みにくいものとなりますので、この弊害をなくすために行われています。

　今月は以上です。